A Receita Federal avançou em 2025 na regulamentação e implantação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), código único de imóveis instituído originalmente pela Instrução Normativa RFB nº 2.030/2021, que opera integrado ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), instituído em 2016 e disciplinado pelo Decreto nº 11.208/2022. O objetivo é unificar informações de imóveis urbanos e rurais e compartilhar dados por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter). A medida, publicada oficialmente em 2025, visa padronizar registros e aprimorar a fiscalização tributária.
O Sinter, existente desde 2022, é a plataforma que centraliza as informações territoriais e permite o cruzamento de dados entre órgãos federais, estaduais e municipais. Agora em 2025, novas normas detalharam a integração dos cartórios e o cronograma de adoção. Com a regulamentação, o CIB será implantado gradualmente: operações começam nas capitais em 2026 e chegam aos demais municípios em 2027.
Impacto direto na fiscalização e na base de cálculo do IPTU
Segundo a Receita, o CIB não altera alíquotas nem a forma de tributação. No entanto, especialistas apontam que a integração e a atualização dos valores de referência podem influenciar a base de cálculo de impostos como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).
O sócio da área tributária do Pinheiro Neto Advogados, Vinícius Pimenta Seixas, explica que as “transações de compra, venda e aluguel, que antes poderiam ocorrer de maneira informal, passarão a ser registradas de forma mais integrada, o que tende a reduzir margens de omissão.”
As ferramentas fornecerão dados mais atualizados sobre o valor de mercado dos imóveis, o chamado “valor de referência”, diminuindo defasagens nos cadastros municipais. Isso pode levar a ajustes na cobrança do IPTU em cidades que utilizam valores venais desatualizados.
O conselheiro de estratégia do Ecossistema Sienge, Fabrício Schveitzer, observa que “isso deve acontecer especialmente nas cidades menores, que têm menos estrutura técnica. A tendência é que se adote o CIB como referência para arrecadação. Em imóveis rurais, áreas de transição ou grandes glebas, a aplicação pode enfrentar dificuldades pela complexidade em estabelecer critérios de valorização adequados.”
Possível aumento indireto da arrecadação
A adoção do CIB pode ampliar a base tributária, elevando a arrecadação sem alteração formal das alíquotas.
“No Imposto de Renda, quando ocorre a venda de um imóvel, há regras que permitem incorporar melhorias realizadas ao longo do tempo para reduzir o ganho de capital. Mas isso não existe no cálculo de ITBI, de emolumentos de transferência ou de IPTU. A adoção da CIB como base de cálculo pode ampliar esse desafio, porque representa uma base mais alargada de valores”, acrescenta Schveitzer.
Ele alerta que a ausência de ajustes pode resultar em aumento da carga tributária e que “a dúvida que permanece é: como essas situações serão tratadas? Se não houver ajustes, corremos o risco de uma elevação pura e simples da carga tributária sobre os imóveis.”
O que é o IPTU e como ele é calculado
O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é um tributo anual de competência municipal que incide sobre a propriedade, domínio útil ou posse de imóveis em áreas urbanas. Cada município define as alíquotas e critérios de cálculo, geralmente com base no valor venal do imóvel.
De acordo com o Código Tributário Nacional, a definição de zona urbana deve observar requisitos mínimos, como calçamento, rede de água, iluminação pública ou equipamentos públicos de saúde e educação. O contribuinte é sempre o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor do imóvel.
Cronograma de implantação
- 2025: Regulamentação oficial do CIB pela Receita Federal.
- 2026: Início das operações nas capitais.
- 2027: Expansão do sistema para os demais municípios.
O que muda para os contribuintes
Embora as alíquotas permaneçam inalteradas, o uso de valores de referência mais próximos ao mercado pode afetar o valor de tributos municipais e estaduais. A integração entre cartórios, municípios e órgãos fiscais tende a reduzir a informalidade e aumentar a precisão na fiscalização.
“As regras não mudam, mas o uso de informações mais próximas ao valor de mercado pode, indiretamente, levar a um aumento da base de cálculo do IPTU em alguns municípios”, conclui Seixas.
Com informações da Exame
